中郵證券-房地產行業10月居民信貸點評：居民中長期貸款弱化，10月銷售數據或承壓-221110

　　事件描述

　　中國人民銀行發布10月金融數據，居民中長期貸款少增幅度擴大明顯。http://www.hibor.com.cn【慧博投研資訊】2022年10月，社融存量341.42萬億，同比增長10.3%，新增社融9079億元，同比少增7097億元，新增人民幣貸款4431億元，同比少增3321億元，新增居民中長期貸款332億元，同比少增3889億元。http://www.hibor.com.cn（慧博投研資訊）

　　事件評論

　　10月社融同比少增，環比明顯弱化，拖累因素主要來自于居民中長期貸款、政府債券。10月社融新增9079億元，同比少增7097億元，拖累因素主要包括：1）居民中長期貸款新增332億元，同比少增3889億元，2）政府債券新增2791億元，同比少增3376億元，3）未貼現銀行承兌匯票新增-2157億元，同比少增1271億元；正向貢獻主要包括：1）信托貸款新增-61億元，同比多增1000億元，2）委托貸款新增470億元，同比多增643億元?？梢?，社融同比少增主要拖累因素來自于居民中長期貸款、政府債券、未貼現票據，前期拖累項委托貸款、信托貸款反而成為正向貢獻。

　　居民中長期貸款明顯弱化，少增幅度環比大幅上升。居民貸款總體明顯走弱，短期貸款修復，中長期貸款明顯弱化。10月居民貸款新增180億元，同比少增4827億元，9月為同比少增1383億元，意味著居民短期、中長期的總體貸款環比走弱。從內部結構來看，居民短期貸款是正貢獻，而居民中長期貸款貸款明顯弱化。10月居民短期貸款新增-512億元，同比少增938億元（9月同比少增181億元）；10月居民中長期貸款新增332億元，同比少增3889億元（9月同比少增1211億元），即少增幅度環比大幅提升。

　　居民中長期貸款與購房按揭貸款緊密相關，可作為觀測商品房銷售的重要指標。從定性角度來看，居民中長期貸款與商品房銷售額同比數據的走勢呈現明顯的相關性。從定量的角度來看，居民中長期貸款與商品房、商品住宅銷售額的同比數據，具有較高的相關系數。具體來看：1）最近12個月，居民中長期貸款與商品房銷售額同比數據的相關系數為0.6396，居民中長期貸款與商品房銷售額同比數據的相關系數為0.6530；2）最近24個月，上述相關系數分別為0.6729和0.6722；3）最近36個月，上述相關系數分別為0.6600和0.6614；4）最近48個月，上述相關系數分別為0.6557和0.6557；5）最近60個月，上述相關系數分別為0.6381和0.6398。

　　居民中長期貸款弱化，印證10月地產銷售承壓，主要是二線、三四線城市走弱。高頻數據顯示9月地產銷售反彈，但10月銷售再次走弱，一線城市成交面積同比下降14.2%（9月為下降15.8%），二線城市成交面積同比下降52.2%（9月為下降21.5%），三四線城市成交面積同比下降25.2%（9月為下降12.6%）。高頻數據的承壓與居民中長期貸款弱化形成了印證，可能意味著10月份地產銷售降幅可能相比9月擴大。

　　投資建議：地產板塊配置重點關注三條思路：行業見底復蘇、區域格局優化、優質民企信用修復。目前市場關注點及后續地產股表現的關鍵點在于銷售能否企穩。我們認為銷售正處于磨底階段，在穩需求、保交樓、穩主體的政策推動下，樓市在方向上是逐步恢復的，但恢復過程或將是緩慢且充滿波動的。標的上建議關注三條思路：1）行業見底復蘇帶來的β行情，利好保利發展、招商蛇口等龍頭房企；2）濱江集團、華發股份等房企受益于區域樓市供給出清、需求穩健，有望實現逆勢發展；3）優質民企（包括混合所有制房企）信用修復思路，建議關注新城控股、金地集團。

　　風險提示

　　政策施行效果不及預期、疫情惡化。